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绿地“惊险一跃”:金融业务分拆上市,能否再造一个绿地?

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-10-10 01:15
\u003cp>一夜之间,“数字化转型”成为了房产走业的趋势——或在业务板块中切入数字化模式,或在邃密化运作中重构业务模型。\u003c/p>\u003cp>日前,21世纪经济报道记者独家获悉,借助数字化转型升级及业务重构,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)拟三年内完善分拆旗下金融业务板块上市。\u003c/p>\u003cp>近期,以绿地金融投资控股集团有限公司(简称绿地金融)为基础重构的新公司绿地数科正在进走引战。现在绿地金融是绿地三级子公司,所以绿地数科将成为绿地金融的母公司,并行为绿地集团金融业务异日的上市主体。现在绿地所有金融业务都放在金控内里,此轮添资完善后,绿地金控变身为绿地数科优等子公司。现在放在金控里的业务板块将会一一剥离出来,装进绿地数科,绿地金控彻底成为一个持牌机构。绿地数科本轮Pre-IPO引战稀释股比约15%-20%,计划引入包括以下四类机构:地方当局产业引导基金;互联网科技头部企业;海外著名PE基金;国内头部投资和金融机构。如有时外,绿地数科Pre-IPO会在年内完善。\u003c/p>\u003cp>另有新闻称,绿地数科最多召募60亿元人民币(8.7641亿美元),将其估值升迁至340亿元人民币。\u003c/p>\u003cp>行为头部房地产企业的绿地,一向争议颇多。从混改、上市、市值一同走矮,到现在“三道红线”通盘踩中、万亿债务缠身。\u003c/p>\u003cp>2020年中报表现,绿地扣除预收账款后的资产欠债率达到82.70%;净欠债率达到180.3%,较2019岁暮上涨了24.7个百分点;现金短债比为0.72。\u003c/p>\u003cp>近来,绿地启动二次混改,从另一个角度凸显绿地在转型上的迫切:绿地集团董事长张玉良已经着手几个新业务板块的分拆计划,包括大基建产业板块、金融板块、解放贸易港板块。\u003c/p>\u003cp>随着房地产的金融属性被减弱,绿地金融也响答地被张玉良授予另一重角色。\u003c/p>\u003cp>绿地集团实走总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖对21世纪经济报道泄露,绿地在2018年就最先筹谋数字化转型。以前几年房地产的金融属性,使得金融成为绿地集团转型升级的中央驱动力。\u003c/p>\u003cp>一方面,通太甚拆中央业务上市,升迁资产估值,绿地直接获取降欠债奏效;另一方面,绿地寄看于集体业务重构扭转高欠债、利润下滑局面。\u003c/p>\u003cp>在耿靖的构架中,“绿地数科”与“蚂蚁科技”的概念更为挨近。他寄看原由绿地数科的添持,绿地集团将讲述一个大集团数字化转型的故事。\u003c/p>\u003cp>为什么分拆金融上市\u003c/p>\u003cp>绿地这几年,经历了超越万科到添速放缓,从单一房地产出售到多元布局的转变。\u003c/p>\u003cp>2014年,绿地实现预出售金额2408亿元,较2013年添长50%,取代万科,成为房地产走业周围第一。但2015年,绿地出售略有下调,退居走业第二;2016年,绿地出售添速10%旁边,2017年同比添长17%,2018年同比添长20%。进入2019年,绿地出售周围同比缩短11%,2020年中,绿地出售额同比缩短16%。10%-20%的添速不再的同时,为了多元发展,绿地还面临有息欠债的添长。\u003c/p>\u003cp>近来三年来,绿地有息欠债赓续增补。2019年有息欠债约为2937亿,相比2018岁暮的2689亿,增补了近300亿;2020年上半年,有息欠债赓续增补到约3298亿,增补了约361亿。偿债压力赓续增补,成为腐蚀绿地利润的一大漏洞。\u003c/p>\u003cp>早在6年前,绿地就最先筹谋产业升级,围绕消耗升级,进走了多元产业布局:房地产主业之外,张玉良手中已握有三张牌:大基建、解放贸易港、金融。\u003c/p>\u003cp>绿地营收组成中,房地产与大基建程度相等。2019年年报表现,大基建业务营收首次超越房地产,占比50%,2020年中报,大基建营收略有下滑。绿地金融的收入在财报中的表现不多,但知恋人士泄露,绿地金融是盈余的,而且“不缺钱”。贸易港则属于哺养期。\u003c/p>\u003cp>绿地以前28年发展中,商业模式能够说是传统而紧随走业政策倾向的。\u003c/p>\u003cp>2019年9月,绿地集团董事长、总裁张玉良在第十一届中国房地产科学发展论坛发外演讲时挑出,房地产具有场景上风和平台效答,异日房地产与科技将深度融相符,并实现“双向赋能”。他信任新一轮科技革命和产业革命的浪潮近在咫尺,绿地将周详拥抱创新科技,推动房地产科技化、数字化转型。\u003c/p>\u003cp>张玉良为何有此思想?从绿地拥有的450万户家庭业主,线下场景遍布全国29省130多个城市、超过百家酒店、近千个综相符体,开发的楼盘项现在近万个。这是绿地实现数字化转型升级的场景基础。有一件事情也许成为张玉良决策的转变点:2018年岁首,绿地间接投资了蚂蚁金服。投资互联网公司的初体验,让张玉良最先思考马云说的“统共业务数据化;统共数据业务化”,这句话在房地产走业的可走性。\u003c/p>\u003cp>绿地最新注释的产业链逻辑是“一体两翼”,一体就是从百万级房产,到十万级的车、万元级的文化造就健康医疗、千元级的旅游息闲、百元级的全球进口食品直采的阶梯式产业布局。\u003c/p>\u003cp>但多元布局并异国让绿地驰入快车道。绿地在2020年上半年,业务收入2098亿元,同比添长4.2%,添速较上年同期清晰放缓。利润总额153亿元,同比消极8%,归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,同比消极10.8%,降幅均较一季度有所收窄。\u003c/p>\u003cp>受疫情影响,今年走业远大利润下滑,但绿地2018年、2019年财报却早有端倪。从2018年最先,绿地大基建业务比重逐步增补,但盈余能力仍有限。2018年,绿地的总资产为10365.45亿元,总欠债为9276.2亿元;资产欠债率为89.49%,同比增补0.5个百分点;到了2019年,绿地总欠债赓续添长,资产欠债率88.53%,维持高位。\u003c/p>\u003cp>在云云一个背景下,绿地金融上市成为绿地新的“突破口”。\u003c/p>\u003cp>一方面,金融既游离在实业之外,又能逆哺主业。绿地金融的成立与发展,是张玉良最为屏舍的一块业务。另一方面,大基建与解放贸易港板块还在造就阶段,现在只有绿地金融是成立时间最久并且盈余能力较益的业务板块。\u003c/p>\u003cp>绿地寄看于始末绿地金融升迁融资能力的同时,带动集体运营效率的挑高。\u003c/p>\u003cp>绿地2018年启动新添坡发走酒店REITs,以前端地产基金化,到中端经业务务的造就,到后端实现REITs上市。耿靖泄露,绿地金融正在新交所尝试发走REITs,计划今年完善审批,“来得及的话今年能够发走,但是吾们会选择发走窗口”。据其泄露,能够会选择明年岁首。发走成功的话,这将是中国第一只具有国有背景的特大型企业在新添坡发走的REITs,另一主要意义是这次会尝试人民币和新币的双币栽,也将是国内企业在海外发走的第一只双币栽产品。\u003c/p>\u003cp>出售模式转变之下的危险感\u003c/p>\u003cp>知恋人士泄露,近来住建部能够会酝酿转变预售模式,直接转为现房模式。这些都是对整个走业投融资模式最大的转变。而对于绿地云云的大型房企而言,面临的是在正本已经添速下滑的前挑下,如何添速去库存、保证现金流。\u003c/p>\u003cp>上市5年来,绿地的市值一向下滑,截至发稿时止,绿地总市值只有800多亿,相比逐年添长的超3000亿有息欠债,张玉良倘若能重塑绿地,实现财报数据指标的刷新,也许才是二次混改带来的最大盈余。\u003c/p>\u003cp>蚂蚁金服IPO前夕,更名蚂蚁科技,表现了这家企业的商业模式就是将数据始末大量金融服务进走变现。耿靖对这一逻辑深以为然:蚂蚁金服是工具和驱动,让阿里巴巴的行使数据进走变现,始末金融服务来变现。\u003c/p>\u003cp>绿地正在做的四个数字化转型包括:产品数字化、流程数字化、管理数字化、服务数字化等。数字化的逻辑在于:将数据业务化之后实现盈余。这一点阿里已经实践并验证,淘宝和ebay的商业模式相通,区别是ebay收费而淘宝不收费;淘宝平台能够不赢利,但当淘宝积累了大量数据,数据业务化的时候,就始末支付宝或蚂蚁实现数据变现。\u003c/p>\u003cp>2018年之前,绿地异国把数据化行为转型升级的倾向之前,绿地的房地产业务相等于诺基亚;而现在最先,绿地要从诺基亚升级转型成苹果,从不与客户发生任何有关到发掘客户盈余价值。\u003c/p>\u003cp>苹果的商业模式具有里程碑意义,其远大之处在于它能掌握购买苹果手机的客户原料,人们最先用苹果的时候,就要注册一个ID,从苹果一代用到现在,客户数据一向掌握在苹果手里。换言之,诺基亚不晓畅它的用户是谁,但苹果晓畅晓畅每一个用户。\u003c/p>\u003cp>张玉良想把绿地从“诺基亚”时代带入“苹果”时代,苹果专卖店,相等于房企售楼处,始末硬件出售变现;当客户成为苹果的客户之后,苹果就能够打造一个盛开的生态圈。Appstore的行使程序,让苹果的配相符友人都融入到联相符个生态当中。张玉良认为,房企也能够把客户带入一个消耗场景。\u003c/p>\u003cp>简言之,绿地转型第一步是数字化转型;第二步,始末金融科技办法进走变现。这与阿里、淘宝始末蚂蚁金服支付宝变现,逻辑是相通的。绿地推出的全产业遮盖的绿地G优尊享会,当中叠添To C的金融服务,从高净值人群的财富管理到金融消耗,这也是始末挑供金融服务实现流量、数据变现的价值表现。耿靖认为,这一模式与阿里巴巴的蚂蚁科技照样照样。\u003c/p>\u003cp>绿地的“惊险一跃”\u003c/p>\u003cp>2018年,绿地大金融的利润总额同比添幅超过50%,此前的2017年,绿地金融实现利润总额20亿元,2019年利润30亿,是一个逐步添长的趋势。\u003c/p>\u003cp>谈及绿地金融,要从耿靖说首。现年46岁的耿靖,拥有专科金融背景,是受聘哈佛肯尼迪学院的李光耀学者、添州伯克利大学钻研员、北大兼职教授、复旦大学客座教授、北美银内走协会会员,曾在多家国有金融机构任职,2014年,耿靖选择进入绿地打造金融控股平台。6年以前,在集团的声援下,耿靖领导的绿地金融赓续完善和优化自身业务板块,已经成为绿地集团主要的多元产业支撑和利润来源。\u003c/p>\u003cp>耿靖坦言以前添入绿地看中三点:绿地的体制机制上风,吸引了多多在绿地平台上创业发展的人,这是企业发展的原动力;绿地内生的产业资源与上风;张玉良对绿地清亮实在的定位,这是最关键的中央竞争力。\u003c/p>\u003cp>耿靖添入绿地之前,张玉良与其有过一次长谈。交流探讨的时候,张玉良泄展现其有做大做强金融产业的思想。“吾那时第一个题目就是问张总,想做公司金融照样金融公司?”耿靖说,战略上倘若是做公司金融,仅是为绿地挑供融资配套服务的话,是无法打造金融产业的;只有做金融公司,才能做大做强金融产业。所以张玉良屏舍让耿靖在绿地的金融产业上大展身手。原形表明,张玉良眼光没错,绿地金融在集团这次转型中将站上C位。\u003c/p>\u003cp>其实,耿靖在美国添州伯克利商学院学习金融工程的时候,论文就是《如何构建金融控股集团》。那时,耿靖还在美国JP摩根集团挂职做事和做课题钻研,钻研的就是美国金融走业如何演变以及以JP摩根为代外的金融控股集团异日的模式,末了形成了本身的论文。耿靖回国之后,曾经给上海市委结构部挑交过如何竖立金融控股集团的专题通知。出于打造金融控股公司的抱负,耿靖以前期待本身所学能在绿地这个平台上有所发挥。\u003c/p>\u003cp>耿靖认为,当绿地把手中的客户数据始末业务化办法实现价值变现的时候,这就是惊险一跃。\u003c/p>\u003cp>逆不益看绿地数字化变革,始末消耗场景实现C端价值变现,只有绿地金融是最正当的路径、通道。相比大基建、贸易港板块,能够把绿地已有的行使场景串首来,实现利润最大化的,就是绿地金融了。但绿地金融只是三级子公司,要做一个平台公司把金融业务装进去。这就有了绿地数科。\u003c/p>\u003cp>尽管绿地数科还异国完善注册,但绿地金融分拆路径清亮:现在所有金融业务都在绿地金融内里,异日绿地金融变成绿地数科的优等子公司,绿地金融的业务板块会通盘放进绿地数科,而绿地金融将变成一个持牌机构。\u003c/p>\u003cp>大船失踪头不易,更何况重塑一个新的结构架构。日前,国常会定调了金控准入规范,绿地金融对标之后,会申请金控公司牌照,所有持牌机构会留在绿地金融。耿靖已经不那么在乎前两年全力争夺的保险等牌照了。\u003c/p>\u003cp>原形上,所有牌照在数字科技的生态当中,就是工具与渠道、路径。绿地始末把绿地金融注入绿地科技,完善经营服务中央内容的剥离。这一做法,能否让绿地实现资产估值升迁与债务减负,现在尚不得而知。\u003c/p>\u003cp>绿地金融有供答链金融和科技品牌,再添上保理、租赁公司,耿靖认为这是绿地金融具备to B端的盛开的供答链金融模式。绿地金融要为供答链、产业链上的企业、配相符友人营造生态,始末供答链金融为企业挑供融资服务,同时为这些生态企业挑供投资机会,对其进走产业赋能,使其价值得到升迁,比如做股权投资的时候表现的是股权投资利润,对答的就是赋能投资终局。比如此前投资雅居笑物业,经过产业赋能,现在雅生活市值相比绿地收购的时候已经翻了5倍。\u003c/p>\u003cp>将牌照放在绿地金融,立足于一个服务平台、渠道、工具,能够同时为C端、B端挑供金融服务。耿靖觉得绿地金融与绿地的有关,将越来越像支付宝之于淘宝。绿地金融异日的中央是兼顾to C和to B,前者以绿地尊享为主体,这当中附添了金融服务,包括财富管理和消耗金融服务。\u003c/p>\u003cp>差别的是,绿地金融所对标蚂蚁科技、京东科技、苏宁金融等企业均异国to B的业务,绿地数科却有to B的业务板块。正是云云的案例,启发了张玉良,绿地将行使金融板块作出“惊险一跃”:把to B的数据逐步变现。\u003c/p>\u003cp>为此,耿靖打算把供答链金融行使到绿地的场景中,但他指出,不是所有走业都正当做供答链金融。这要看所在的走业体系性风险如何,当一个走业或者产业处于衰退期、缩短期,此时把它“链”首来,不是解决风险,而是添大了风险。一个例子是,坦然惠普曾经在浙江推出互保互贷互联,一旦展现体系性风险,则无一幸免。\u003c/p>\u003cp>耿靖再以“火烧赤壁”的故事作类比,刮西北风的时候,船连在一首如履平地,是专门坦然的;一旦赤壁地区刮首东熏风,就表显著现体系性风险,就变成火烧连营了。\u003c/p>\u003cp>绿地数科能否重塑一个绿地?\u003c/p>\u003cp>耿靖认为绿地有28年的房地产从业经历,积累了450万户业主家庭,将近50万家优等供答商,近300万家二级供答商。如何足够行使这一重大的行使场景,实现价值迅速升迁、利润最大化,也许是再造一个绿地的关键着眼点。\u003c/p>\u003cp>绿地2018年就已最先酝酿重构结构,现在科技金融的技术办法已经具备。“就金融来说金融已经局促了,必须升华到一个金融科技为办法的、以大数据服务为基础的产业生态体系,生态绝不是封闭的。正如贾跃亭最初挑出打造生态链的概念,但生态不是一个笑视就能够打造的,倘若封闭的话就容易‘物化循环’。“耿靖指出,生态是盛开的,必须多方主体组成,其中少不了当局、企业,第三个主体就是C端,线下的叫场景,线上的是平台,组成了“产业+服务”,形成一个盛开的生态。绿地金融上市之后,将进一步追求如何改善B和C的有关。\u003c/p>\u003cp>参照西洋的房产开发机制,耿靖认为,随着走业细分,投资商和开发商将进走别离。异日5-10年内,也许更快,业内巨头将不再是万科、恒大等头部企业,而会是资本方,比如坦然不动产云云的投资商。异日,绿地金融要做的就是投资商的角色。\u003c/p>\u003cp>对房屋出售模式的转变,耿靖其实早就最先思考并打开内部商议,在前端做到基金化,引入外部投资机构;开发经营性物业持有阶段进走基金化运作;并始末ABS、REITs等资产证券化方式实现后端退出。国际上成熟的REITs对经营性物业退出是最益的方式,包括租赁房异日能够做必定模式的REITs,国内两大证券交易所现在已经最先试水。\u003c/p>\u003cp>21世纪经济报道记者晓畅到,现在绿地金融正在申请一家新添坡数字银走,向新添坡金管局申请的就所以供答链金融为中央业务的批发银走,有看在年内获批。\u003c/p>\u003cp>重塑结构架构,绿地还面临“人”的题目。耿靖指出,前述创业平台就是绿地吸纳特出人才的一个通道。耿靖把绿地比喻成一艘航母,航母以外还有战略舰、护卫舰等。整个绿地体系中,绿地和许多企业是互为战略友人和投资人的有关。在这个背景下,绿地挑供一个创业平台,引入事业相符伙人机制,所谓一流人才“不花钱就请来了”。站在巨人肩膀上创业,特出人才似乎航母上的作战飞机,是抨击力最强的。在绿地旗下,事业相符伙人持股比例最高能够达到40%。例如,绿地的绿化园林公司、汽车出售公司等,管理团队都持有40%的股权。\u003c/p>\u003cp>一面是高额有息欠债的清偿压力,一面是大数据变现前景,张玉良能重塑一个绿地吗?\u003c/p>


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